没学区，没商业，吴中新盘卖4.1w？和狮山园区抢客户，凭什么
前言
2016年，是个神奇的年份。
苏州房地产市场应该永远也不会忘记它，毕竟，直至今日，“地王们”都在发挥余热，照亮他人。时不时被竞争对手拉出来对比对比，显示下优劣势。
最近，有个盘引起了我们的注意：
没有知名学区、没有大型知名商业、靠着两条轨交线，据说新房房价顶着4w红线，总价580w起步，你会去买吗？
它就是九龙仓久寻花园。
01
放风价4.1元/㎡，与全苏州高端盘同台竞技
九龙仓久寻花园位于吴中区夏莲巷88号，属于苏苑板块。作为吴中主城区，项目周边生活氛围浓厚，配套齐全。我乘坐地铁3号线到迎春路站，出站后朝北走约500米，就到达项目。
从实探来看，项目所有楼栋已经封顶结束，正在进行打造外立面。
项目共打造5栋住宅，总计192套房源，产品为洋房和小高层，容积率1.8。
- 1-3#：洋房
- 4-5#：小高层
（底层均为架空）
/沙盘图
需要注意的是两栋小高层楼间距为41米，楼高49米，未来2-4F的采光可能会受影响。
主力户型为建面约143㎡和162㎡，洋房有65套为162㎡的大户型，剩余15套房源主要为顶底复；小高层有112套房源，全都是建面约162㎡的户型。
装修交付，中央空调+新风+地暖都有。
据爆料，全小区最稀缺的3套顶复一般人是买不到的，你懂的~
建面约143㎡四房两卫
户型点评：四开间朝南，大横厅设计，南向采光面大约11米。参照户型示意图，感觉书房极有可能是开放式，否则整个房间凸在中间，很奇怪。全户动静分离，一家人之间各有隐私空间。
这个户型似曾相识，在狮山邂湾澜庭中也有同样户型。
建面约162㎡五房两卫
户型点评：五开间朝南，大横厅设计，南向采光面约15米。走道面积略长，空间利用率不高。适合一家三代同堂居住，终极改善首选。
我从项目售楼处出来，立马被城南某新盘的小兄弟叫住，还没等搭话，九龙仓门口的保安以迅雷不及掩耳之势拉走小兄弟，在路边教育许久····
小兄弟可能来错了地方，因为九龙仓久寻的价格早就超乎吴中城南，连跳好几个台阶。
据置业顾问介绍，小高层放风价4.1w，总价至少准备580-590w左右。真顶豪！
它的同期竞品是全苏州只有20%的人能买得起的高端改善盘，比如狮山、园区带顶级配套的新盘。
02
撕开真相：久寻花园高价奥秘
九龙仓久寻花园凭什么卖这么贵？
凭它没顶尖知名学区？凭它没顶尖大型商业配套？还是凭它是个高端改善盘却没有会所？
置业顾问给出的解释是：九龙仓作为百年港企，在苏州深耕15年，一直是“豪宅专家”。当时把目光瞄准苏苑板块，也是看准这里多年没有新盘入市，有一定改善需求。
大面宽，奢阔的空间体验感，都是九龙仓为本地居民量身打造的。
“那如果要学区呢？”当我如此反问时，置业顾问表示今后可以投资个小户型学区房，居住舒适度与学区实用性兼得。
这个解释明显说服力不足，给人一种销售们也云里雾里、不明所以的感觉。
下面，我就来为大家揭开高价真相。
有局限的改善
售价高首先就是因为地价高。2017年9月，九龙仓以总价8.2亿成功竞得地块，成交楼面价26901元/㎡，溢价率41.58%，要求现房销售。
高成本高售价，逻辑没毛病。
周边中介都猜测，这个盘不会低于3.5w。按置业顾问的口径来看，项目想顶着4w红线申请备案，但具体也得等官方预售证。备案区间基本明晰，3.5w-4w之间。（此为猜测，具体备案价以官方公示为准）
为了把价格备的高一些，开发商还特意做了精装。
地王难做的年代，如果以为九龙仓是个“憨憨”，那就错了。
想想办法动动脑，地王也许有转机。
精准定位，九龙仓能逆袭吗？
九龙仓从产品端到营销口，都做到精准定位，目标明确。
久寻花园的价格，注定它要进入高端市场，和狮山、园区同台竞技。
就拿狮山九龙仓邂湾澜庭比，常人的思维是，邂湾澜庭预估学区更好、区位好、又是狮山核心区，换你肯定买狮山。所以邂湾澜庭的客群，定位于全苏州所有追求顶尖配套的中产家庭。
不针对整个苏州高端市场，专注本地改善，也许就是久寻花园的破题之道。
主要依靠板块内消化，那就要从板块说起。
南环路高架分隔了姑苏区和吴中区。南环以北是姑苏区，以南是吴中区。
对于苏苑板块的定义，就是南环高架以南，运河以北，西塘河以东。
狭窄的马路，稀缺的停车位、一排又一排的老小区、不愿离去的老人，随便走在苏苑板块的街道，和姑苏区并无不同。从老苏苑人的心里层面来讲，主城区是深深烙印在脑海中的记忆。
/迎春路随拍
因为曾是吴中区的行政中心，这里聚集着众多政府部门，吴中区政府、法院、财政局、像嘉宝花园、月浜小区等一众老小区，住的都是曾经在事业单位工作的人，不缺购买力。
/事业单位多到爆
目前这些老小区年代久远，没有电梯，无论是上了年纪腿脚不便的老人，还是事业有成的中年人，既有足够的资金，又有住进电梯房的迫切需求，还不想离开熟悉的生活环境，要么次新房，要么新房。
而板块内多年未有新盘入市，上一个新盘是中南雅苑，2016年均价3.1-3.6w，目前链家挂牌均价约49153元/㎡。
这就是久寻花园的出场时刻！
现在放风价3.5w以上，横向一对比价格好像也没那么过分，自然会有人买账。
置业顾问的话再次印证了这样的观点，目前项目的意向客户，有一大部分来自周边的月浜小区、嘉宝花园。
“如果真住进来，该去哪里买菜还是去哪里。买久寻真的就是纯改善生活品质。”中介这样说道。
至于学区，外面的人看来的学区不好，在本地人看来，反而颇受认可。
苏苑板块有两所小学（苏苑实小、宝带实小），一所中学（迎春中学）。
苏苑实小、宝带实小都是老牌学校，抓成绩抓的都比较狠，口碑都还不错；迎春中学是吴中区老牌名校之一，航模特长班很厉害，在吴中区数一数二。
一顿分析猛如虎，现实会打脸吗？
据周围居民介绍，项目从上周六公开，没什么客户进去看。按道理周末应该车水马龙的看房人，九龙仓也是门可罗雀。
置业顾问的解释是，最近售楼处在进行重新维护，此前公司领导来检查对项目细节打造不够满意，这才一直返工。
/返工现场
03
写在最后
此前，九龙仓放出的消息都是低调低调再低调，可能也是对开盘后的去化心存疑虑。
久寻花园的命运，很大程度上就要看备案价了。毕竟对板块外的客群，吸引力不大，主要依靠本地人。如果价格合适，老苏苑人基于自身改善需求，买来自住改善生活品质还是不错的选择。
如果价格太高，即使过了备案价一关，后期去化也存在很大挑战。
楼市无情，地王的舞台，从不缺演员。
转载自头条号：苏南房地产观察。（侵删）
