文章背景

要说在吴中置业，哪里关注度比较高，自然绕不开吴中城南板块，其背后的原因主要是其地理位置到苏州传统核心区（姑苏、园区湖西、新区狮山）的距离相对居中。

但是城南在人们心目中的形象大多被破、旧两个字占领，城市界面老旧，城南的西北侧和东北侧还好，基本上都是居住组团，但到了东南角，基本上都是之前的工业用地，整个片区工厂鳞次栉比。

而今天要和大家分享的正是位于这个片区的两个楼盘——绿城明月滨河和朗月滨河，孰优孰劣且看下面的分析。

分析

相信看到吴中城南的东南部片区充斥着工业用地，大家心里一定拔凉拔凉的，但这一切接下来将迎来改变，吴中区政府迎来了“退二进三”的旧城改造，区域规划焕然一新，未来这个片区也将成为居住组团。

什么叫“退二进三”，这里会让很多人产生疑惑，简单的理解就是让第二产业（重污染、能耗大、效益差的工业企业）从市区退出，发展商业、服务业等第三产业。

明白了这个，让我们把视线回到项目的本身，先来看看它的具体位置，这两个小区可以说都位于迎春南路和澄湖西路的交汇处。

两个小区只有一河之隔，虽然是两个小区，但是由绿城和合景泰富两家开发商合作开发的，所以我们可以把它们理解成同一个地块。

除了明月滨河和朗月滨河外，项目南侧还有中交和中建的地块，中交目前还没有公示样板间，中建目前还没有开始建设，在此就不过多讨论。

交通方面，吴中城南是苏州为数不多的四条地铁线贯穿的板块，目前建成的2、3、4以及未来建成的7号线都将在版块内齐聚，2、3、4号线现有站点都离项目较远。

7号线是一条南北向的地铁线，19年底开工建设预计将于2024年通车，未来将于4号线支线贯通运行，值得注意的是，两个项目都可以说是地铁盘，未来共享7号线澄湖东路站。

从澄湖东路出发4站地铁可到达吴中龙湖天街（石湖东路站），5站地铁即可到达园区独墅湖，就连目前样板间还未开放的中交春印东吴到达地铁口的距离也不到500米。

就轨道交通出行而言，未来这两个小区的便捷性不言而喻，此外自驾出行方面，由于整个吴中城南都位于中环以内。

再加上南湖快速的修通，从小区上南湖快速路高架只需1.2km，而南湖快速高架串联着西环和东环高架，自驾出行也十分的便利。

看完了交通，我们再来看看大家最为关心的教育，吴中的教育的确是有点…emm（向吴中人民求饶）能在苏州大市拿的出手的也就只有木渎高中了，但高中又不划学区，聊他也没有意义，还是回到小区周边吧。

从目前施教区的划分来看，目前该片区正好在碧波实小枫津路小区+吴中碧波中学的施教范围内，这两所学校都很一般，从官方发布规控图来看，目前小区周边将会有新的小学和初中规划，未来很有可能会划分到新的学校。

这里多说两句，虽然吴中的学校一直算是其软肋，但是从另一个维度来看，没有“三区通考”政策带来的优秀学生过度集中，那么孩子的竞争压力会轻不少。

而且教育本就是需要家庭+学校双向努力的，而学校只是一种辅助，当然你的购房目的就是是冲着“好学区”去的，这里当然不合适，但是绝大多数购房者不会仅仅只考虑学区这一个点。

商业方面，吴中城南其实不缺乏大型的商业，无论是已有吴中万达还是今年九月就要交付的龙湖东吴天街，还是在规划之中的天虹广场，吴中城南的确不缺乏中高端的消费场所。

东吴天街效果图

但目前比较尴尬的是，这些商业配套都与项目有一定的距离，再加上地铁还未修通，去这些大型商业只能依靠自驾方式了，但话说这些大型的商业设施咱也不可能天天去逛，当然你是剁手党另说。

明月滨河自带商业

如果要满足日常的生活需求，从项目出发向北直行1.1km就有宝盛商业广场，另外绿城明月滨河自带一个5000方的绿城好街，总体来看满足日常生活还是不成问题的。

医疗方面吴中城南自带公办二级甲等的吴中区人民医院，头疼脑热这样的小问题完全可以在板块内部解决。

目前板块最受人诟病的就是环境了，从天空的视角看，目前整个街道工厂目不暇接，有强迫症的人看了可能会受不了。

小区东侧视角航拍图（含中交、中建地块）

但从航拍也能看到，目前小区东侧的部分厂区已经陆续搬离，土地也进行了平整，所以目前的街景只是暂时的，具体什么时候才能焕然一新还要看工厂搬迁的进度，所以我们还是要给这个板块一些时间。

看完了小区周边，我们再回到小区本身，这两块地块是由合景泰富和绿城共同开发的，有所不同的是明月由绿城操盘，朗月由合景操盘，两者的产品设置十分重叠，可以说是互为竞品。

产品设置

区别较大主要体现在物业、交付标准以及交付时间上，众所周知物业是直接影响我们居住体验的重要因素，好的物业对于未来二手房的出手也是一种加持。

明月滨河是3.03元/平米的绿城物业而朗月是2.89元/平米合景物业，从物业定价也能看得出，绿城物业的市场认可度。

在交付标准上，两者的装修标准都比较令人失望，明月滨河三大件中只有中央空调（美的），朗月滨河稍微好一点，有中央空调和地暖（博世），但这两者的装标的确不算高。

另外在价格方面，明月滨河在去年首次开盘，均价为2.85w/㎡，朗月滨河和明月滨河价位差不多，开发商对外放风价为2.9-3w/㎡。

不过这样定价也能理解，毕竟朗月当初拿地价每平米比明月贵600多块，加之装修标准相对明月高一个档次，这样定价也是情理之中，但具体的价格还要等备案价公示才能揭晓。

从刚刚的产品设置图标可以看到，户型方面明月和朗月都有三个户型，但有意思的是，不知道开发商作何考虑两个项目均没有设置102平以及103平的样板间，所以我们只能从户型图上进行简要分析。

明月滨河103平户型图

朗月滨河102平户型图

这两个户型都为两个小区的高层中间户，户型设置方面都采用了“内走廊”式的设计，两个户型比较有亮点的就是双阳台的设计。

主要区别在于主卫的设置，朗月与北次卧齐平但南向主卧就与阳台形成了错位，而明月恰好相反，但从采光来说，明月的设置更为合理，朗月102平的主卧下午的采光会受到一定影响，当然这个也要看具体楼幢。

看完了小户型，我们再来看看朗月滨河的引以为傲的明星户型——119平，先来看看其户型图。

面积大，设计起来就没有那么多需要顾忌的地方了，虽然做了四房两卫的设计，并且每个房间都有飘窗作为赠送面积，6.2米的大横厅也让人眼前一亮，但实际上户型在尺寸设计方面还是存在一定问题。

一进门虽然设置了一个入户玄关，保障了客厅的私密性，但是其未免有些过于浪费面积，通过测量这个入户玄关，进深2.2米，宽度1.3米，2.86个平米直接成了无用面积，虽然咱面积大，但也不能这么铺张浪费吧？

进了客厅给人眼前一亮，6.2的开间，3米的进深，大开间短进深，再加上边户的设置，采光面和通透性不成问题。

由于户型设置为四房的原因，厨房尺寸性方面有所牺牲，就拿冰箱位来说，实测宽度为：0.8m；深度：0.6m，着实有点拘谨。

南向侧卧，3米进深，2.55的开间，只有7.65个平方，当然这个数据没有计算墙体所以存在误差，但这个南次卧的确不大。

再来看看主卧，开间2.95，进深4.5米，个人建议采用L型的衣帽间，比步入式衣帽间体感要好，当然这个看个人喜好。

对于卫生间来说，主要问题在于内卫的细节设置，没有设置壁龛，另外洗脸池尺寸过小，客卫也存在同样的问题，正常人们更愿意将洗漱用品放在台盆旁，将洗浴用品放在淋浴室的壁龛内。

但这些人性化的细小设计都被忽略了，话说这也没啥成本吧，设计师可能真的有点粗心了。

总体来看朗月这个119的改善明星户型虽然兼顾了四房的功能性，但丢失了一些设计上的细节，不过这个大横厅人见人爱，但也是这个大横厅以及四房的设计压缩了个房间的尺寸，毕竟鱼和熊掌不能兼得嘛~

明月113的户型，因为样板间在维护的原因，就没给大家实测，而明月113和朗月119，如果按照2.85w的单价，相差小20w，而且两个户型的总价也都突破了三百大几十万。

而这个预算在苏州现在的存量市场上面临不小的竞争，消费者有更多的选择，所以102和103的小户型自然是他们的主力户型。

总结

综上来看，两个小区都处在同一个片区，共享相同的配套，那么对于小区的选择自然就要关注其价格、装修、交房时间等，这个就要看咱们个人的情况了，但我个人而言更倾向与更靠近地铁交房时间更早的明月滨河。

至于这两个小区谁能有更好的市场表现，让我们拭目以待吧！

转载自头条号：苏州买房日记。（侵删）